Вопрос:
Банк-1 (продавец) и банк-2 (покупатель) заключили договор купли-продажи закладных. Отдельно было заключено соглашение, согласно которому банк-2 при нарушении должником по приобретенной закладной от банка-1 денежных обязательств (неплатежеспособности, невнесении ежемесячного платежа, внесении его не в полном объеме и т.д.) вправе требовать обратного выкупа этой закладной банком-1. Однако при наступлении соответствующих обстоятельств банк-1 отказался выкупать закладную, ссылаясь на то, что данное соглашение по сути является предварительным договором, поскольку не предусматривает обязанность выкупить продавцом конкретную закладную с указанием данных, достаточных для ее идентификации (данных должника, кредитного и ипотечного обязательств, даты выдачи закладной и пр.). Банк-1 также считает, что отсутствие в соглашении данных закладных влечет его незаключенность в связи с отсутствием согласования условий о предмете. Является ли данное соглашение предварительным договором? Является ли данное соглашение заключенным? Правомерен ли отказ банка-1 от обратного выкупа закладной?

Ответ:
Соглашение об обратном выкупе закладных, приобретенных по договору купли-продажи, при наступлении определенных условий (неплатежеспособности должника) не является предварительным договором и признается заключенным, так как данные выкупаемых закладных были оговорены в договоре купли-продажи, частью которого является соглашение об обратном выкупе.

Обоснование:
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой. Согласно п. 2 ст. 454 Гражданского кодекса РФ к купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей могут применяться общие положения договора купли-продажи, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

При отсутствии в предварительном договоре существенных условий основного договора (например, параметров закладных) сторона вправе ссылаться на его незаключенность со всеми вытекающими последствиями.

Однако предварительный договор предшествует заключению основного договора. По сути, предварительный договор носит организационный характер и не порождает никаких обязательств, кроме как заключение основного договора.

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации, напротив, основной договор между банками уже заключен, а соглашение об обратном выкупе является его составной частью, носящей характер отлагательного условия, то есть ставящего возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Одним из таких обстоятельств стороны приняли неплатежеспособность должника по закладной, по наступлении которой и обратился банк-2 с требованием обратного выкупа от банка-1. В силу п. п. 2 и 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Банк-1 добровольно принял на себя обязательство выкупить у банка-2 ранее проданную последнему закладную при наступлении определенных в соглашении обязательств, в частности неплатежеспособности должника по закладной.

Поэтому рассматриваемое соглашение не носит предварительный характер, а является составной частью ранее заключенного договора купли-продажи закладных. Отказ банка-1 от обратного выкупа закладной неплатежеспособного должника неправомерен.

Судебная практика также не признает соглашения такого рода предварительным договором (Постановления ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2451/10-С4 по делу N А47-3353/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 N 09АП-15893/2013 по делу N А40-169324/12-138-1630).

При этом по делу N А47-3353/2009 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 02.02.2010 указал, что данные выкупаемых закладных были оговорены в договоре купли-продажи, частью которого является соглашение об обратном выкупе, в связи с чем условия о предмете соглашения были оговорены сторонами.

А.Б.Балкаров
ООО "КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс

09.08.2013