ГЛАВБУХ-ИНФО

33. После первоначального признания предприятие, выбравшее модель учета по справедливой стоимости, оценивает все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте 53.

34. Если недвижимость, которой владеет арендатор по договору операционной аренды, классифицируется как инвестиционное имущество согласно пункту 6, то пункт 30 не применяется; должна применяться модель учета по справедливой стоимости.

35. Прочий доход или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества следует признавать в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

36. Справедливая стоимость инвестиционного имущества - цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию (см. пункт 5). Справедливая стоимость не включает расчетную цену, завышенную или заниженную в результате особых условий или обстоятельств, таких, как нетипичное финансирование, операции продажи с обратной арендой, особые возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, имеющей отношение к продаже.

37. При определении справедливой стоимости предприятие не вычитает затраты по операции, которые могут возникнуть в связи с продажей или прочим выбытием актива.

38. Справедливая стоимость инвестиционного имущества должна отражать рыночные условия на конец отчетного периода.

39. Справедливая стоимость характерна для установленной даты. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, отражаемая в отчетности как справедливая стоимость, может оказаться неверной или неподходящей при оценке в другой момент времени. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает одновременный обмен активами и завершение договора продажи без какого-либо изменения цены, которое могло бы быть произведено при операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию, независимыми сторонами в случае, когда обмен активами и завершение договора происходят в разное время.

40. Помимо прочего, справедливая стоимость инвестиционного имущества отражает арендные доходы от действующих договоров аренды, а также обоснованные и приемлемые предположения хорошо осведомленных и желающих совершить такую операцию сторон об арендных доходах от будущих договоров аренды в свете текущих условий. Она также отражает на аналогичной основе любые выбытия денежных средств (включая арендные платежи и другие выбытия), которые могут ожидаться в отношении недвижимости. Некоторые из этих выбытий отражаются в составе обязательств, в то время как другие не признаются в финансовой отчетности до наступления более поздней даты (например, периодические выплаты, такие, как условные арендные платежи).

41. Пункт 25 определяет основу для первоначального признания стоимости доли в арендованной недвижимости. Пункт 33 требует, чтобы при необходимости доля в арендованной недвижимости была переоценена по справедливой стоимости. При договоре аренды, заключенном по рыночным ставкам, справедливая стоимость доли в арендованной недвижимости при приобретении за вычетом всех ожидаемых арендных платежей, включая те, которые относятся к признанным обязательствам, должна быть равна нулю. Эта справедливая стоимость не меняется независимо от того, признаются ли для целей учета арендованные актив и обязательство по справедливой стоимости или по приведенной стоимости минимальных арендных платежей в соответствии с пунктом 20 МСФО (IAS) 17. Таким образом, переход от оценки стоимости арендованного актива по фактическим затратам в соответствии с пунктом 25 к оценке его стоимости по справедливой стоимости в соответствии с пунктом 33 не приводит к признанию первоначальных прочих доходов или убытков, за исключением случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Признание прочих доходов или убытков может иметь место, когда переход к модели учета по справедливой стоимости происходит после первоначального признания.

42. Определение справедливой стоимости содержит такое понятие, как «хорошо осведомленные и желающие совершить такую операцию стороны». В данном контексте «хорошо осведомленные» означает, что и продавец, и покупатель, желающие совершить такую операцию, надлежащим образом проинформированы о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционного имущества, о текущем и потенциальном способах его использования и об условиях рынка на конец отчетного периода. Желающий совершить данную операцию покупатель заинтересован в покупке, но не обязан ее совершать. Он не стремится и не намерен совершить покупку любой ценой. Предполагаемый покупатель не будет платить цену более высокую, чем та, которую потребовали бы хорошо осведомленные, желающие совершить такую сделку покупатели и продавцы на рынке.

43. Желающий совершить данную операцию продавец не стремится и не принуждается к совершению данной операции, он не готов продавать недвижимость по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается обоснованной в текущих рыночных условиях. Желающий совершить данную операцию продавец имеет стимул продать инвестиционное имущество в рыночных условиях по наиболее выгодной цене, которую можно получить. Фактические условия, в которых находится реальный собственник инвестиционного имущества, не принимаются во внимание, поскольку желающий совершить такую операцию продавец является гипотетическим собственником (например, желающий совершить операцию продавец не принимает во внимание конкретные налоговые условия реального собственника инвестиционного имущества).

44. В определении справедливой стоимости речь идет об «операции между независимыми сторонами». Такие операции совершаются между сторонами, не связанными какими-либо исключительными или особыми отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рыночных условий цены операций. Предполагается, что операция совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая их них действует независимо.

45. Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии и являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров. Задача предприятия - выявить любые различия в характере, местонахождении и состоянии недвижимости или в условиях договоров аренды и других договоров в отношении данного объекта недвижимости.

46. При отсутствии действующих цен на активном рынке, описанных в пункте 45, предприятие принимает во внимание информацию из различных источников, в том числе:

(a) действующие цены на активном рынке на недвижимость иного характера, в другом состоянии или местонахождении (либо являющейся объектом другой аренды или других договоров), скорректированные с учетом имеющихся различий;

(b) недавние цены на аналогичную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения операций по этим ценам; и

(c) прогнозы дисконтированных потоков денежных средств, основанные на надежных расчетных оценках будущих потоков денежных средств, рассчитанных в соответствии с условиями действующих договоров аренды и других договоров, а также (когда это возможно) подтвержденные данными из внешних источников, например, действующими рыночными ставками по аренде аналогичной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии; при этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие текущую рыночную оценку степени неопределенности в отношении размера и распределения во времени потоков денежных средств.

47. В некоторых случаях на основании различных источников информации, указанных в предыдущем пункте, могут быть сделаны различные выводы о справедливой стоимости инвестиционного имущества. Предприятие рассматривает причины этих расхождений для того, чтобы прийти к наиболее надежной расчетной оценке справедливой стоимости в диапазоне обоснованных расчетных оценок справедливой стоимости.

48. В исключительных случаях, когда предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения), может оказаться, что разнообразие разумных расчетных оценок справедливой стоимости будет настолько велико, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно оценить, что сводится на нет вся полезность отдельной расчетной оценки справедливой стоимости. Это может свидетельствовать о невозможности надежного определения справедливой стоимости инвестиционного имущества в любой момент времени (см. пункт 53).

49. Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов». Справедливая стоимость отражает расчетные оценки и сведения, имеющиеся у хорошо осведомленных и желающих совершить такую операцию покупателей и продавцов. И наоборот, ценность использования отражает оценки конкретного предприятия, включая влияние факторов, которые могут быть характерны для данного предприятия и не применимы в отношении предприятий в общем. Например, справедливая стоимость не отражает ни один из следующих факторов, если они не являются общедоступными для хорошо осведомленных, желающих совершить такую операцию покупателей и продавцов:

(а) дополнительную стоимость, полученную в результате формирования портфеля объектов недвижимости, расположенных в разных местах;

(b) синергетический эффект между инвестиционным имуществом и прочими активами;

(c) юридические права или правовые ограничения, характерные для текущего собственника в настоящее время; и

(d) налоговые льготы или налоговое бремя, характерное для текущего собственника в настоящее время.

50. При определении балансовой стоимости инвестиционного имущества в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости предприятие не должно повторно учитывать активы или обязательства, признанные в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

(a) оборудование, такое, как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания и, как правило, включается в справедливую стоимость инвестиционного имущества, а не признается отдельно в качестве основных средств;

(b) если в аренду сдается меблированный офис, то в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата относится к меблированному офису. При включении стоимости мебели в справедливую стоимость инвестиционного имущества предприятие не признает мебель в качестве отдельного актива;

(c) в справедливую стоимость инвестиционного имущества не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку предприятие признает его в качестве отдельного обязательства или актива;

(d) справедливая стоимость инвестиционного имущества, находящегося во владении по договору аренды, отражает ожидаемые потоки денежных средств (включая условную арендную плату, получение которой ожидается). Соответственно, если полученная оценка недвижимости определена за вычетом всех платежей, которые, как ожидается, будут осуществлены, то для того, чтобы получить балансовую стоимость инвестиционного имущества на основе модели учета по справедливой стоимости необходимо обратно прибавить к этой сумме признанное арендное обязательство.

51. В справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества не отражаются предстоящие капитальные затраты в целях обновления или усовершенствования недвижимости, а также соответствующие будущие выгоды от этих предстоящих затрат.

52. В некоторых случаях предприятие ожидает, что приведенная стоимость его выплат, связанных с инвестиционным имуществом (кроме платежей по признанным обязательствам), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Предприятие применяет МСФО (IAS) 37 «Оценочные резервы, условные обязательства и условные активы» при принятии решения о том, признавать ли обязательство, и если признавать, то как его оценивать.

Невозможность надежного определения справедливой стоимости

53. Существует опровержимое допущение о том, что предприятие может надежно определять справедливую стоимость инвестиционного имущества на любой момент времени. В исключительных случаях, когда предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения), может оказаться, что справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно определена на любой момент времени. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые операции на рынке осуществляются нечасто и отсутствуют альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных потоков денежных средств). Если предприятие заключает, что справедливая стоимость объекта инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, не может быть надежно оценена, но ожидает, что надежная оценка станет возможной по завершению строительства, предприятие должно оценивать такой объект инвестиционного имущества, находящийся в процессе строительства, по себестоимости до тех пор, пока его справедливая стоимость не станет надежно оцениваемой или пока строительство не будет завершено (в зависимости от того, что наступит раньше). Если предприятие заключает, что справедливая стоимость инвестиционного имущества (кроме инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства) не может быть надежно оценена в любой момент времени, предприятие должно оценивать данный объект инвестиционного имущества, используя модель учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16. Ликвидационная стоимость инвестиционного имущества должна приниматься равной нулю. Предприятию следует применять положения МСФО (IAS) 16 вплоть до выбытия объекта инвестиционного имущества.

53А. Как только предприятие сможет надежно оценить справедливую стоимость инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, которое ранее оценивалось по фактическим затратам, оно должно оценивать такое имущество по справедливой стоимости. Предполагается, что будет возможно надежно оценить справедливую стоимость, как только строительство такого имущества будет завершено. Если этого не происходит, то, в соответствии с пунктом 53, имущество должно учитываться с использованием модели учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16.

53В. Предположение о том, что справедливая стоимость инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, может быть надежно оценена, может быть опровергнуто только при первоначальном признании. Предприятие, которое оценило объект инвестиционного имущества, находящийся в процессе строительства, по справедливой стоимости, не может заключить, что справедливая стоимость завершенного инвестиционного имущества не может быть надежно определена.

54. В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пункте 53, предприятие вынуждено оценивать объект инвестиционного имущества с использованием модели учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16, оно оценивает все остальные объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, включая инвестиционное имущество, находящееся в процессе строительства. В таких случаях, хотя предприятие и может использовать модель учета по фактическим затратам для одного объекта инвестиционного имущества, оно должно продолжать учитывать каждый из оставшихся объектов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.

55. В случае, если ранее предприятие оценивало объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, ему следует продолжать оценивать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия (или до момента, когда данный объект становится недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда предприятие начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже если сопоставимые рыночные операции станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Модель учета по фактическим затратам

56. После первоначального признания предприятие, которое выбирает модель учета по фактическим затратам, должно оценивать все объекты инвестиционного имущества в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 для этой модели, за исключением тех объектов, которые отвечают критериям классификации в качестве недвижимости, предназначенной для продажи (или включены в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». Объекты инвестиционного имущества, которые отвечают критериям классификации в качестве предназначенных для продажи (или включены в выбывающую группу, классифицированную как предназначенная для продажи), должны оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5.

Переводы____________________________________________________________

57. Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, подтверждаемого:

(a) началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;

(b) началом реконструкции в целях продажи, при переводе из инвестиционного имущества в запасы;

(c) завершением периода, в течение которого собственник занимал недвижимость, при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество; или

(d) началом операционной аренды по договору с другой стороной, при переводе из запасов в инвестиционное имущество.

(e) [удален]

58. В соответствии с пунктом 57(b) предприятие обязано перевести объект из категории инвестиционного имущества в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его продажи. Если предприятие принимает решение о выбытии объекта инвестиционного имущества без его реконструкции, то оно продолжает учитывать объект как инвестиционное имущество до прекращения его признания (исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов. Таким же образом, если предприятие начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционного имущества для дальнейшего использования в качестве инвестиционного имущества, то объект сохраняет статус инвестиционного имущества и в течение реконструкции не переклассифицируется в недвижимость, занимаемую владельцем.

59. Пункты 60-65 применяются к вопросам признания и оценки, возникающим, когда предприятие использует модель учета по справедливой стоимости для инвестиционного имущества. Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то перевод объектов между категориями инвестиционного имущества, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов не приводит к изменению балансовой стоимости переводимых объектов, а также стоимости этих объектов для целей оценки и раскрытия информации.

60. При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения.

61. Бели недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно применять положения МСФО (IAS) 16 до даты изменения предназначения объекта. Предприятие должно учитывать возникающую на эту дату разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16.

62. Вплоть до момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, становится инвестиционным имуществом, отражаемым по справедливой стоимости, предприятие амортизирует такую недвижимость и признает возникшие убытки от ее обесценения. Предприятие учитывает имеющуюся на дату перевода разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью также, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16. Другими словами:

(a) возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки на счетах капитала;

(b) возникающее увеличение балансовой стоимости учитывается следующим образом:

(i) в пределах признанного ранее убытка от обесценения данной недвижимости, такое увеличение признается в составе прибыли или убытка. Сумма увеличения, признанная в составе прибыли или убытка, не превышает сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие периоды не признавался убыток от обесценения данного объекта;

(ii) оставшаяся часть суммы увеличения признается в составе прочего совокупного дохода и кредитуется на счет капитала как прирост стоимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционного имущества включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод со счета прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается через прибыль или убыток.

63. При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

64. Порядок учета перевода объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.

65. При завершении предприятием строительства или реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.