Типовые бланки
Полезности
Бухгалтерский учет
Налоговый учет
Управленческий учет
Классификаторы
| Как получить налоговый вычет при продаже имущества - Страница 2 |
 |
 |
Страница 2 из 3 Как определить трехлетний срок
Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться у человека в собственности в течение трех и более лет непрерывно. Так, если человек приобрел и продал имущество, а впоследствии повторно приобрел и продал его же, трехлетний срок нахождения в собственности нужно отсчитывать с момента повторного приобретения. При этом срок нахождения имущества в собственности во время его первичного приобретения не учитывается. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324. Трехлетний срок нахождения имущества в собственности определяйте по правилам пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425). То есть данный срок истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом признаются 12 месяцев, следующих подряд. Отсчитывать срок нахождения имущества в собственности нужно с того момента, как человек получил его. Это правило не действует, если:
В первом случае отсчитывать срок нужно начиная с того момента, который указан в договоре. Во втором случае – с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Исключение составляет наследуемое имущество, право собственности на которое возникает не с даты государственной регистрации, а со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина России от 4 июня 2012 г. № 03-04-05/5-682). Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86. При этом срок нахождения в собственности недвижимого имущества определяйте с учетом следующих особенностей. Если гражданин объединял несколько объектов недвижимости в один и потому регистрировал новый объект, срок нахождения в собственности отсчитывается с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на объединенное имущество (письмо Минфина России от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38). Аналогично считается срок нахождения в собственности имущества, если человек переводил жилье в состав нежилых помещений и регистрировал изменение целевого назначения (письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607). Если человек получил квартиру в порядке компенсации за жилую площадь в снесенном доме, срок нахождения в собственности отсчитывается с момента регистрации в ЕГРП прав собственности на новую квартиру (письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695). Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет Ответ на этот вопрос зависит от того, к какой категории относятся продаваемые объекты имущества. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Его размер ограничен, зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.), но не зависит от того, сколько объектов было продано. Подробнее об этом см. таблицу. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб. Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17. Вместо имущественного вычета доходы от продажи имущества человек может уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета (в пределах 1 000 000 руб.), а доходы от продажи второй квартиры – на сумму документально подтвержденных расходов. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418 и ФНС России от 19 марта 2012 г. № ЕД-3-3/873, от 21 августа 2009 г. № 3-5-04/1308. При этом, продавая несколько объектов одной категории, заменить имущественный налоговый вычет суммой документально подтвержденных расходов можно только по каждому объекту в отдельности. Суммирование доходов и расходов по нескольким продаваемым объектам Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. Например, при продаже дома и земельного участка уменьшить доходы от реализации одного из них можно только на сумму расходов, непосредственно связанных с приобретением именно этого объекта. Это подтверждает Минфин России в письмах от 14 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-261, от 29 мая 2007 г. № 03-04-05-01/164. Пример расчета вычета по НДФЛ по доходам от продажи имущества В 2011 году А.В. Львов (резидент России) продал несколько объектов имущества, находившихся у него в собственности менее трех лет:
Сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданной квартиры равна 800 000 руб. Документов, которые подтверждают сумму расходов на приобретение автомобилей, у Львова нет. В декларации по НДФЛ за 2011 год Львов отразил полученные доходы и указал:
Налогооблагаемый доход составил:
Совокупный доход по всем сделкам по продаже личного имущества равен 3 600 000 руб. (3 000 000 руб. + 600 000 руб.). Сумма, которая уменьшает совокупный доход (имущественные вычеты плюс документально подтвержденные расходы), составляет 2 050 000 руб. (1 000 000 руб. + 800 000 руб. + 250 000 руб.). Сумма (налоговая база, с которой Львов долже заплатить НДФЛ по всем сделкм продажи имущства, равна 550 000 руб. (3 600 000 руб. – 2 050 000 руб.). Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже жилого дома. Человек приобрел не завершенный строительством дом и получил право собственности на нежилое здание. После окончания строительства (через несколько лет) гражданин получил право собственности на жилой дом и сразу продал его Если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. При продаже объектов недвижимости человек вправе получить имущественные налоговые вычеты. Размер вычетов зависит от категории объекта и срока, в течение которого он находился в собственности человека (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если объект недвижимости – жилое помещение, которое находилось в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. Если объект недвижимости – нежилое помещение, в том числе недостроенный дом, который находился в собственности продавца менее трех лет, размер вычета ограничен суммой 250 000 руб. Такие условия предоставления имущественных вычетов следуют из положений абзаца 1 подпункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждены письмом Минфина России от 14 сентября 2010 г. № 03-04-08/10-199 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 5 октября 2010 г. № ЯК-37-3/12611). Независимо от категории при продаже имущества, которое находилось в собственности три года и более, платить НДФЛ вообще не придется. В этом случае полученный доход налогом не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Срок нахождения в собственности объекта недвижимости следует считать начиная со дня его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, если с даты получения права собственности на жилой дом не прошло трех лет, человек при его продаже имеет право получить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Дата получения права собственности на нежилое здание в данном случае значения не имеет. Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192, от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86. Пример определения размера имущественного вычета при продаже жилого дома. Человек приобрел неоконченный строительством жилой дом и получил право собственности на нежилое здание, а после окончания строительства получил право собственности на жилой дом и сразу продал его П.А. Беспалов (резидент России) в 2008 году приобрел здание, не оконченное строительством (10% готовности). В этом же году Беспалов получил свидетельство о праве собственности на нежилое здание. В апреле 2011 года Беспалов по окончании строительства получил право собственности на жилой дом. В декабре 2011 года дом был продан. В связи с тем что жилой дом находился в собственности Беспалова менее трех лет (с апреля по декабрь 2011 года), гражданин вправе получить имущественный вычет в размере 1 000 00 руб. Ситуация: можно ли вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы, связанные с его приобретением в другой стране (расходы по доставке автомобиля от места приобретения до места эксплуатации, стоимость таможенного оформления и т. д.). Автомобиль был в собственности менее трех лет Да, можно. Сумму, полученную от продажи имущества, можно уменьшить двумя способами:
Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Ограничения действуют только при продаже доли в уставном капитале и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. В этих случаях можно воспользоваться только вторым вариантом. Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 и пунктом 3 статьи 214.1 Налогового кодекса РФ. Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет. Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества. Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца. Такие правила предусмотрены абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Таким образом, к расходам, связанным с приобретением автомобиля, в частности, могут быть отнесены:
Расходы на обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО) к расходам, связанным с приобретением автомобиля, не относятся. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 7 декабря 2009 г. № 03-04-05-01/864, от 24 сентября 2007 г. № 03-04-05-01/314. Если продают несколько собственников Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества. Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально своей доле. Если долю в имуществе продает только один из собственников, то он вправе получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., в полном объеме. Такие правила распределения имущественного вычета следуют из положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, писем Минфина России от 13 апреля 2012 г. № 03-04-08/4-72 и от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623, ФНС России от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611 и от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664. Ситуация: нужно ли распределять между супругами – совладельцами (резидентами России) имущества (автомобиля) расходы, на которые один из них хочет уменьшить доходы, полученные от продажи имущества (автомобиля). Имущество находилось в собственности менее трех лет. Документы об оплате приобретенного имущества оформлены на второго супруга Расходы не подлежат распределению между супругами, и уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится. При продаже автомобиля, которым человек владел менее трех лет, налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить одним из двух способов:
Супруг, который хочет уменьшить полученные от продажи доходы каким-либо из этих способов, должен подать в налоговую инспекцию по местожительству декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 2 ст. 220, п. 3 ст. 228 НК РФ). Вычет в пределах 250 000 руб. предоставляется независимо от того, за счет каких средств и в какой сумме были понесены расходы на приобретение проданного имущества. Это следует из абзаца 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Следовательно, супруг, который от своего имени продает имущество, оплаченное от имени второго супруга, вправе воспользоваться вычетом без каких-либо ограничений. Уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с его приобретением, в данной ситуации не получится. Чтобы воспользоваться этим способом, понесенные расходы должны быть произведены супругом, который продает имущество. То есть расходы должны быть подтверждены документами, оформленными непосредственно на имя супруга, подающего декларацию по НДФЛ. Распределять эти расходы между супругами-совладельцами тоже нельзя. Это следует из буквального толкования положений абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Главбух советует: есть аргументы, которые позволяют одному из супругов уменьшить свой доход от продажи имущества, даже если документы, которыми подтверждены расходы на его приобретение, оформлены на другого супруга. Они заключаются в следующем. Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым (совместной собственностью) независимо от того, на чье имя оно было приобретено либо от чьего имени было оплачено (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому в отношениях, связанных с приобретением имущества в совместную собственность и с реализацией совместно нажитого имущества, супруги, состоящие в зарегистрированном браке (в отсутствие брачного контракта), имеют равные права. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Таким образом, при реализации совместно нажитого имущества один из супругов может претендовать на уменьшение налоговой базы по НДФЛ даже в том случае, если документы об оплате этого имущества были оформлены на имя другого супруга. Косвенно это подтверждается определением Конституционного суда РФ от 2 ноября 2006 г. № 444-О и постановлением Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. № 8184/07. Однако такая позиция может привести к спору с налоговой инспекцией. Официальных разъяснений, которые позволяли бы одному из супругов уменьшать налоговую базу по НДФЛ за счет расходов, понесенных другим супругом, нет. Поэтому, рассматривая поданную декларацию, инспекция может отказать в применении этого способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ и ограничиться налоговым вычетом в пределах 250 000 руб. Обжаловать такое решение можно в порядке, установленном главой 19 Налогового кодекса РФ. Ситуация: в каком размере можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры. Одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, а другая – менее трех лет Ответ на этот вопрос зависит от того, как на момент продажи оформлено право собственности на квартиру: как на единый объект собственности или на несколько отдельных долей. Если квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1, 2 ст. 209, п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом доход от продажи квартиры в целях расчета НДФЛ человек (резидент) вправе уменьшить, в частности, на имущественный налоговый вычет. Размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб. Об этом говорится в абзаце 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Если квартира находилась в собственности человека три и более года, то доход от ее продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Значит, условия для применения имущественного налогового вычета отсутствуют. По мнению финансового ведомства, обложение НДФЛ и применение вычета по нему зависят от способа оформления квартиры. Квартира может быть оформлена единым объектом (у гражданина одно свидетельство о праве собственности) или как несколько объектов − долей (на каждую долю выдано отдельное свидетельство о праве собственности). Если на момент продажи квартира оформлена как единый объект, то для целей НДФЛ изменение состава собственников до ее продажи значения не имеет. Ведь право собственности на квартиру в целом возникает в момент первоначальной госрегистрации, а не в день, когда повторно получено свидетельство о праве собственности в связи с изменением состава собственников и размера их долей (ст. 131 и 235 ГК РФ). Поэтому, в тех случаях, когда одна доля квартиры находилась в собственности человека три или более года, а другая доля – менее трех лет, весь доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается. Следовательно, применять имущественный налоговый вычет в рассматриваемой ситуации нет оснований. Такие выводы сделаны в письмах Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-530, от 30 декабря 2010 г. № 03-04-05/7-765, от 13 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-539 и ФНС России от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824. В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее трех лет, НДФЛ нужно заплатить. Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее трех лет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г. № 03-04-05/7-936, от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474, от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198, от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248. Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2011 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2009 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%). При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. × 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. × 40%). Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет. При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах: Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил: НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил: Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее трех лет Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2011 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в сентябре 2009 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в совместную собственность. При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.). Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее трех лет. По соглашению сторон супруги решили разделить право собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам. При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.). Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил: НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил: |
